نظام الوساطة العقارية السعودي: التعريف والأهداف ونطاق التطبيق وأهم الأحكام

تؤدي الوساطة العقارية دورًا مهمًا في تنظيم عمليات البيع والشراء والتأجير والتسويق العقاري في المملكة العربية السعودية. ونظرًا إلى ارتباط هذه الأنشطة بحقوق مالية والتزامات تعاقدية بين المالك والمشتري والمستأجر والوسيط، فقد وضع المنظّم السعودي إطارًا نظاميًا يحدد شروط ممارسة النشاط، والتزامات الوسيط العقاري، والأحكام المتعلقة بعقد الوساطة والعمولة والعربون والإعلانات العقارية.

ويُعد نظام الوساطة العقارية من الأنظمة الأساسية المنظمة لهذا المجال، ويهدف إلى تنظيم الوساطة والخدمات العقارية، وتعزيز الشفافية وحماية المتعاملين في السوق العقاري.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما نظام الوساطة العقارية في السعودية؟

نظام الوساطة العقارية هو النظام الذي ينظم ممارسة نشاط التوسط في إتمام صفقة عقارية بين أطرافها مقابل عمولة، ويشمل كذلك الوساطة الإلكترونية عبر المواقع الإلكترونية ومنصات التواصل الاجتماعي وغيرها من الوسائل التقنية.

صدر النظام بالمرسوم الملكي رقم (م/130) بتاريخ 30 ذي القعدة 1443هـ، ونُشر في 23 ذي الحجة 1443هـ، وتتولى الهيئة العامة للعقار الإشراف على تطبيقه. وتُظهر بوابة الأنظمة الرسمية أن النظام ساري.

 

النظام لا يقتصر على الوساطة التقليدية بين البائع والمشتري؛ بل يتناول أيضًا عددًا من الخدمات العقارية، ومنها التسويق العقاري والإعلانات العقارية وإدارة الأملاك والمرافق والمزادات العقارية والاستشارات والتحليلات العقارية، وفق الأحكام والتراخيص ذات الصلة.

 

ثانيًا: ما أهداف نظام الوساطة العقارية؟

يمكن تلخيص أبرز أهداف النظام في النقاط التالية:

1. تنظيم ممارسة الوساطة العقارية: من خلال اشتراط الترخيص وتحديد ضوابط مزاولة النشاط.

2. حماية أطراف التعامل العقاري: عبر تحديد الالتزامات المتعلقة بالمعلومات والعقود والعمولة.

3. تعزيز الشفافية والمصداقية: بإلزام الوسيط بالتحقق من المعلومات والإفصاح عما يلزم الإفصاح عنه.

4. تنظيم العقود والصفقات: من خلال توثيق عقود الوساطة وتسجيل الصفقات في المنصة الإلكترونية المعتمدة.

5. الحد من الممارسات المضللة: عبر تنظيم الإعلانات العقارية وتحديد المسؤوليات والمخالفات.

6. رفع موثوقية السوق العقاري: من خلال تنظيم الممارسين والخدمات المقدمة للمتعاملين.

   

   نظام الوساطة العقارية

   +2

    

ثالثًا: على من تسري أحكام النظام؟

تسري أحكام نظام الوساطة العقارية على كل من يمارس الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية، أو يتعامل بها أو يستفيد منها، وفق نطاق التطبيق المحدد في النظام.

 

ومن الفئات التي قد تتأثر بأحكامه:

• الوسطاء العقاريون الأفراد والمنشآت.

• المسوقون ومقدمو خدمات الإعلان العقاري.

• ملاك العقارات وملاك المنافع.

• المشترون والمستأجرون.

• المنشآت التي تقدم خدمات عقارية خاضعة للنظام.

ولا يعني ذلك أن جميع هذه الفئات تخضع للشروط نفسها؛ إذ تختلف الالتزامات بحسب طبيعة النشاط والدور الذي يؤديه كل طرف، ونوع الترخيص المطلوب.

رابعًا: هل يشترط ترخيص لممارسة الوساطة العقارية؟

نعم. يشترط النظام الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار لممارسة الوساطة العقارية أو تقديم الخدمات العقارية التي يشملها النظام. وتحدد اللائحة التنفيذية شروط الترخيص وإجراءاته ومدته وتجديده.

 

وتتضمن الشروط الواردة في اللائحة، بحسب نوع طالب الترخيص، ما يلي:

• بالنسبة إلى الأفراد: بلوغ 18 عامًا، وتوافر الأهلية، واجتياز البرنامج التأهيلي للنشاط، واستيفاء المتطلبات الأخرى المقررة.

• بالنسبة إلى المنشآت: وجود سجل تجاري ساري يتضمن الأنشطة المطلوب الترخيص لها، واستيفاء متطلبات المدير المسؤول وغيرها من الشروط النظامية.

• الالتزام بممارسة النشاط في حدود الترخيص الصادر.

كما تتطلب اللائحة الحصول على ترخيص للإعلان العقاري لكل إعلان، وفق الأحكام والإجراءات المقررة.

 

مثال عملي: لا يكفي أن يمتلك الشخص حسابًا على إحدى منصات التواصل الاجتماعي وينشر عروض بيع وتأجير العقارات حتى يصبح مخولًا بممارسة نشاط الوساطة العقارية؛ بل يجب عليه استيفاء متطلبات الترخيص ذات الصلة.

خامسًا: ما شروط عقد الوساطة العقارية؟

نظّم النظام عقد الوساطة باعتباره الأساس الذي يحدد العلاقة بين الوسيط والطرف المتعاقد معه. ومن أبرز الأحكام المتعلقة به:

• أن يكون العقد مكتوبًا.

• إيداع نسخة منه لدى الهيئة وفق الإجراءات المعتمدة؛ إذ يرتبط الاحتجاج بالعقد باستيفاء هذا المتطلب النظامي.

• تحديد مدة العقد.

• الالتزام بالنماذج المعتمدة ومتطلبات تسجيل العقد في المنصة الإلكترونية بحسب اللائحة.

وإذا لم تُحدد مدة عقد الوساطة، فتكون 90 يومًا من تاريخ إبرامه وفق النظام.

 

وتحدد اللائحة كذلك البيانات التي يجب تضمينها في العقد، ومنها بيانات الأطراف، ووصف العقار أو محل العقد، ومقدار العمولة أو نسبتها، ومدة العقد، وبعض المعلومات المتعلقة بالعقار بحسب نوع العقد.

مثال عملي: إذا اتفق مالك عقار مع وسيط على تسويق عقاره دون توثيق العلاقة في عقد وساطة مستوفٍ للمتطلبات النظامية، فقد تنشأ منازعة بشأن نطاق التكليف أو مدته أو العمولة المستحقة. لذلك، فإن توثيق العقد وإيداعه وفق الإجراءات المعتمدة يساعد على تحديد الحقوق والالتزامات وتفادي النزاعات.

سادسًا: كيف تُحدد عمولة الوساطة العقارية؟

حدد النظام عمولة الوساطة على النحو التالي، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على خلاف ذلك:

• في البيع: 2.5% من قيمة الصفقة.

• في الإيجار: 2.5% من قيمة إيجار السنة الأولى فقط.

ويتحمل العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط في عقد الوساطة. وإذا أبرم الوسيط عقد وساطة مع أكثر من طرف في الصفقة الواحدة، فلا يجوز أن يتجاوز مجموع العمولة النسبة المحددة نظامًا، مع مراعاة ما ينظمه النظام واللائحة والاتفاقات المكتوبة ذات الصلة.

 

مثال توضيحي: إذا كانت قيمة العقار المباع مليون ريال، فإن العمولة المحسوبة وفق النسبة الافتراضية البالغة 2.5% تساوي 25 ألف ريال، ما لم يوجد اتفاق مكتوب على نسبة مختلفة.

أما في الإيجار، فإذا كانت أجرة السنة الأولى 60 ألف ريال، فإن العمولة المحسوبة بالنسبة الافتراضية تساوي 1,500 ريال.

وهذه أمثلة حسابية قبل النظر في أي اتفاق مكتوب مختلف أو متطلبات أخرى قد تنطبق على الصفقة.

سابعًا: ما أحكام العربون في الصفقة العقارية؟

نظم النظام العربون في الصفقات التي تتم عن طريق الوسيط العقاري، ومن أبرز أحكامه:

1. يُحدد مبلغ العربون باتفاق أطراف الصفقة، بما لا يتجاوز 5% من قيمة الصفقة؛ وإذا تجاوز هذه النسبة عُدّ المبلغ مقدم ثمن.

2. لا يُعد المبلغ عربونًا إلا إذا نُص على ذلك كتابةً؛ وإلا عُدّ مقدم ثمن.

3. إذا تعذر إتمام الصفقة بسبب المشتري أو المستأجر، دون وجود عيب في العقار، فلا يُعاد العربون وفق الحالة التي حددها النظام.

4. إذا كان سبب تعثر الصفقة لا يعود إلى أي من الطرفين، فيلزم إعادة العربون إلى من دفعه.

5. لا يجوز للوسيط الاحتفاظ بالعربون ضمانًا لحقه.

   

   نظام الوساطة العقارية

   +1

    

مثال عملي: إذا اتفق طرفا صفقة بيع على دفع مبلغ بوصفه عربونًا، فينبغي أن يوضح الاتفاق كتابةً صفته وشروطه. فمجرد تحويل مبلغ مالي لا يكفي وحده لحسم ما إذا كان عربونًا أو جزءًا من الثمن.

ثامنًا: ما أبرز التزامات الوسيط العقاري؟

ألزم النظام الوسيط العقاري بمجموعة من الواجبات المهنية والنظامية، من أهمها:

• التحقق من صحة المعلومات والوثائق التي يحصل عليها بشأن العقار، وبذل العناية اللازمة لذلك.

• الإفصاح عن المعلومات التي حصل عليها وفق النظام، وعدم تقديم معلومات مضللة بشأن العقار.

• عدم إفشاء أسرار الصفقات العقارية.

• بيان اسمه ورقم ترخيصه في الإعلانات والمنشورات المتعلقة بالعقار.

• تسجيل عقود الوساطة والصفقات العقارية في المنصة الإلكترونية وفق المتطلبات المقررة.

• ممارسة النشاط بشفافية ومصداقية، وتقديم الخدمة بالجودة والكفاية اللازمتين.

• الالتزام بمتطلبات الإفصاح عن تعارض المصالح وغيرها من الضوابط الواردة في اللائحة التنفيذية.

  

  نظام الوساطة العقارية

  +1

   

وتظهر أهمية هذه الالتزامات في الحالات التي يقدم فيها الوسيط معلومات عن مساحة العقار أو حالته أو حقوق الغير المتعلقة به؛ إذ لا يجوز أن يكون الإعلان أو العرض وسيلة لإخفاء معلومات جوهرية أو تقديم بيانات مضللة.

تاسعًا: ما علاقة نظام الوساطة العقارية بالإعلانات العقارية؟

تُعد الإعلانات العقارية من الأنشطة التي يشملها التنظيم العقاري، ويجب على ممارسي النشاط الالتزام بمتطلبات الترخيص والإعلان والإفصاح ذات الصلة.

ومن أبرز المسائل التي ينبغي مراعاتها:

• استيفاء متطلبات ترخيص الإعلان العقاري.

• إظهار بيانات الوسيط ورقم ترخيصه وفق الأحكام النظامية.

• التحقق من صحة البيانات المتعلقة بالعقار.

• تجنب تضمين الإعلان معلومات مضللة أو غير صحيحة.

• الالتزام بالضوابط واللوائح التنظيمية الصادرة عن الهيئة العامة للعقار.

ولا ينبغي الخلط بين ترخيص ممارسة النشاط ومتطلبات ترخيص الإعلان؛ فلكل منهما أحكامه ومتطلباته بحسب طبيعة النشاط والإعلان.

 

عاشرًا: ما الجهة المختصة بتنظيم الوساطة العقارية؟

تتولى الهيئة العامة للعقار المهام التنظيمية والرقابية التي حددها النظام، ومنها إصدار التراخيص، ووضع الضوابط ذات الصلة، وتلقي البلاغات والشكاوى، وضبط المخالفات وفق الإجراءات المعتمدة.

 

ويمكن الرجوع إلى موقع الهيئة للاطلاع على الأنظمة واللوائح والأدلة والخدمات المتعلقة بالوساطة العقارية:

• نظام الوساطة العقارية – الهيئة العامة للعقار

• اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية – الهيئة العامة للعقار

أسئلة شائعة عن نظام الوساطة العقارية السعودي

هل يجوز ممارسة الوساطة العقارية دون ترخيص؟

الأصل أنه لا تجوز ممارسة الوساطة العقارية أو تقديم الخدمات العقارية الخاضعة للنظام إلا بعد الحصول على الترخيص المطلوب من الهيئة العامة للعقار.

 

كم تبلغ عمولة الوسيط العقاري في السعودية؟

النسبة الافتراضية هي 2.5% من قيمة صفقة البيع، أو 2.5% من قيمة إيجار السنة الأولى في الإيجار، ما لم يُتفق كتابةً على خلاف ذلك.

 

هل يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا؟

نعم، يشترط النظام كتابة عقد الوساطة وإيداع نسخة منه لدى الهيئة وفق الإجراءات المقررة.

 

ما مدة عقد الوساطة إذا لم تُذكر في العقد؟

تكون مدة العقد 90 يومًا من تاريخ إبرامه إذا لم يتفق الطرفان على مدة محددة.

 

هل يمكن للوسيط العقاري نشر إعلان دون ترخيص إعلان عقاري؟

تتطلب اللائحة التنفيذية الحصول على ترخيص الإعلان العقاري لكل إعلان، مع الالتزام بالشروط والإجراءات المقررة.

 

هل يستطيع الوسيط الاحتفاظ بعربون الصفقة ضمانًا لعمولته؟

لا، ينص النظام على عدم جواز احتفاظ الوسيط بالعربون ضمانًا لحقه.

 

الخاتمة

يمثل نظام الوساطة العقارية إطارًا أساسيًا لتنظيم العلاقة بين الوسيط وأطراف الصفقة العقارية، من خلال تحديد متطلبات الترخيص، وتنظيم العقود والعمولة والعربون، وفرض التزامات تتعلق بالشفافية وصحة المعلومات وتسجيل الصفقات.

ولذلك، فإن فهم أحكام النظام ولائحته التنفيذية يساعد الوسطاء والملاك والمشترين والمستأجرين على معرفة حقوقهم والتزاماتهم، وتقليل مخاطر النزاعات الناتجة عن العقود غير الواضحة أو الممارسات المخالفة.