عقد الوساطة العقارية في السعودية: البيانات الإلزامية والمدة وحقوق الوسيط والمالك

يُعد عقد الوساطة العقارية الأساس الذي ينظم العلاقة بين الوسيط العقاري والطرف الذي يطلب منه إتمام صفقة عقارية أو تقديم خدمة عقارية. وتكمن أهميته في تحديد نطاق عمل الوسيط، ومدة التكليف، والعمولة المستحقة، والحقوق والالتزامات المرتبطة بالعقار.

وقد نظم نظام الوساطة العقارية السعودي عقد الوساطة في عدد من مواده، كما حددت لائحته التنفيذية البيانات التي يجب تضمينها في العقود وإجراءات إيداعها وتسجيل الصفقات.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما المقصود بعقد الوساطة العقارية؟

عرّف نظام الوساطة العقارية عقد الوساطة بأنه اتفاق بين الوسيط العقاري والطرف المستفيد من الوساطة؛ لإتمام صفقة عقارية أو تقديم خدمة عقارية.

وتشمل الصفقة العقارية بيع العقار أو شراؤه أو تأجيره أو بيع منفعته. وقد تكون الوساطة تقليدية أو إلكترونية، بما في ذلك التعامل عبر المواقع الإلكترونية ومنصات التواصل الاجتماعي.

 

مثال عملي: إذا كلف مالك عقار وسيطًا مرخصًا بتسويق عقاره والبحث عن مشترٍ مقابل عمولة، فإن العلاقة بينهما تُنظم بعقد وساطة يوضح العقار محل الوساطة، ومدة التكليف، ومقدار العمولة، والالتزامات المتفق عليها.

ثانيًا: هل يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا؟

نعم. تنص المادة السابعة من نظام الوساطة العقارية على وجوب كتابة عقد الوساطة وإيداع نسخة منه لدى الهيئة العامة للعقار، وأنه لا يُحتج به إلا بعد ذلك، وفق إجراءات الإيداع المقررة. كما يجب تحديد مدة العقد.

 

وبناءً على ذلك، لا ينبغي الاكتفاء باتفاق شفهي أو مراسلات غير مكتملة لتنظيم العلاقة، بل يجب استخدام نموذج عقد الوساطة المعتمد واستكمال بياناته وإيداعه عبر المنصة الإلكترونية وفق الإجراءات المعمول بها.

وتؤكد اللائحة التنفيذية وجوب الالتزام بنماذج عقود الوساطة المعتمدة وإيداع العقود بعد استكمال بياناتها واعتماد أطرافها.

 

ثالثًا: ما مدة عقد الوساطة العقارية؟

يجب أن تكون مدة عقد الوساطة محددة في العقد. وإذا لم يتفق الطرفان على مدة، فإن النظام يحددها بـ 90 يومًا من تاريخ إبرام العقد.

 

ومن الأفضل أن يوضح العقد تاريخ بدايته ونهايته، وما إذا كان تجديده يتطلب اتفاقًا جديدًا أو إجراءً محددًا وفق النموذج المعتمد.

مثال عملي: إذا أُبرم عقد وساطة دون تحديد مدة، فلا يفترض أن يبقى ساريًا بلا نهاية؛ إذ تطبق المدة الافتراضية التي حددها النظام.

رابعًا: ما البيانات التي يجب أن يتضمنها عقد الوساطة؟

تختلف البيانات المطلوبة باختلاف الطرف الذي يبرم معه الوسيط العقد.

1. عقد الوساطة مع مالك العقار أو مالك المنفعة

توجب المادة السادسة عشرة من اللائحة التنفيذية تضمين العقد معلومات ووثائق من أبرزها:

• بيانات أطراف العقد.

• بيانات الوكيل ورقم الوكالة، إن وجد.

• رقم العقار الصادر من السجل العقاري أو رقم الصك وتاريخه.

• وصف العقار.

• نسبة العمولة أو مقدارها.

• مدة العقد.

• النزاعات القائمة بشأن العقار، إن وجدت.

• الرهن أو القيد المؤثر في الانتفاع بالعقار، إن وجد.

• الحقوق والالتزامات على العقار غير الموثقة في وثيقة العقار، إن وجدت.

• الخدمات المتعلقة بالعقار، إن وجدت.

• المعلومات التي قد تؤثر في قيمة العقار، إن وجدت.

  

  اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية

  +1

   

2. عقد الوساطة مع المشتري أو المستأجر

يجب أن يتضمن، بحسب اللائحة، بيانات الأطراف والوكيل عند وجوده، ومقدار العمولة أو نسبتها، ومدة العقد، ومحل العقد.

 

3. عقد الوساطة بين الوسطاء العقاريين

عند إبرام عقد بين وسيط ووسيط آخر، ينبغي أن يتضمن بيانات الأطراف، والإفصاح عن عقود الوساطة المرتبطة، ونسبة أو مقدار العمولة المتفق عليها من العمولة الواردة في العقد الأساسي، ومدة العقد، ومحل العقد. ويجب ألا تتجاوز مدة عقد الوساطة بين الوسطاء المدة المحددة في العقد الأساسي.

 

خامسًا: من يتحمل عمولة الوساطة العقارية؟

تحدد المادة الرابعة عشرة من نظام الوساطة العقارية العمولة الافتراضية على النحو التالي:

• البيع: 2.5% من قيمة الصفقة.

• الإيجار: 2.5% من قيمة إيجار السنة الأولى فقط.

ويجوز الاتفاق كتابةً على نسبة مختلفة، ويتحمل العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط في عقد الوساطة. وإذا أبرم الوسيط عقودًا مع أكثر من طرف في الصفقة نفسها، فلا يجوز أن يتجاوز مجموع العمولة التي يتقاضاها النسبة المحددة نظامًا، مع مراعاة الأحكام المنظمة لكيفية توزيعها.

 

مثال: إذا كانت قيمة البيع مليون ريال، فإن العمولة الافتراضية تساوي 25 ألف ريال، ما لم يوجد اتفاق مكتوب على خلاف ذلك.

سادسًا: متى يستحق الوسيط العقاري العمولة؟

تحدد المادة الخامسة عشرة من النظام حالتين رئيسيتين لاستحقاق العمولة:

1. إتمام الصفقة العقارية التي توسط فيها الوسيط وفق عقد الوساطة أثناء سريان العقد، أو خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهائه، بشرط إثبات وساطته في الحالة الأخيرة.

2. عدم إتمام الصفقة العقارية، مع استحقاق البائع أو المؤجر للعربون، وفق الضوابط والنسبة التي تحددها اللائحة التنفيذية.

   

   الجوانين

   +1

    

وهذا يعني أن انتهاء عقد الوساطة لا يؤدي بالضرورة إلى سقوط حق الوسيط في العمولة في كل الأحوال؛ فقد يستحقها إذا أُبرمت الصفقة خلال المدة المحددة بعد انتهاء العقد وثبتت وساطته فيها.

مثال عملي: إذا انتهى عقد الوساطة، ثم أتم المالك الصفقة مع عميل سبق للوسيط أن توسط معه خلال مدة العقد، فقد يستحق الوسيط العمولة إذا تحققت شروط المادة الخامسة عشرة، بما فيها إثبات الوساطة وإتمام الصفقة خلال المدة النظامية.

سابعًا: هل يجوز للوسيط التعاقد مع وسيط آخر؟

نعم. تسمح المادة الثامنة من النظام للوسيط العقاري بالتعاقد مع وسيط آخر أو أكثر للتوسط في العقار محل عقد الوساطة، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.

 

وتنظم اللائحة البيانات الواجب تضمينها في العقد بين الوسطاء، بما في ذلك العمولة المتفق عليها والمدة والإفصاح عن عقود الوساطة المرتبطة.

 

ومن الناحية العملية، ينبغي تحديد دور كل وسيط وطريقة توزيع العمولة والالتزامات الواقعة على كل طرف، حتى لا تنشأ منازعات عند إتمام الصفقة.

ثامنًا: ما التزامات الوسيط عند إبرام العقد؟

لا تقتصر مسؤولية الوسيط على البحث عن مشترٍ أو مستأجر، بل تشمل التزامات نظامية، من أبرزها:

• الحصول على صورة من إثبات ملكية العقار أو ملكية المنفعة والمعلومات والوثائق المطلوبة عند إبرام العقد مع المالك أو مالك المنفعة.

• بذل العناية اللازمة للتحقق من صحة المعلومات.

• الإفصاح عن المعلومات التي حصل عليها وفق النظام، وعدم تقديم معلومات مضللة.

• الإفصاح كتابةً عن احتمال تعارض المصالح أو التوسط للطرفين في آن واحد.

• المحافظة على أسرار الصفقات ومعلومات أطرافها.

• بيان اسمه ورقم ترخيصه في عقد الوساطة والتعاملات والإعلانات المتعلقة بالنشاط.

• تسجيل عقود الوساطة والصفقات في المنصة الإلكترونية وفق المتطلبات النظامية.

  

  نظام الوساطة العقارية

  +1

   

تاسعًا: هل يجب تسجيل الصفقة بعد إتمامها؟

نعم. توجب اللائحة التنفيذية تسجيل بيانات الصفقات العقارية في المنصة الإلكترونية وفق النماذج المعدة لذلك. كما توجب على الوسيط إنهاء عقد الوساطة في المنصة بعد تمام الصفقة وتسجيل بياناتها خلال مدة لا تزيد على خمسة أيام عمل من إتمامها.

 

ومن المهم التمييز بين إيداع عقد الوساطة عند إبرامه وتسجيل بيانات الصفقة بعد إتمامها؛ فهما التزامان مختلفان، ولكل منهما إجراءاته وتوقيته.

عاشرًا: ماذا يحدث عند مخالفة أحكام عقد الوساطة؟

قد يترتب على مخالفة أحكام النظام أو اللائحة اتخاذ إجراءات ضبط المخالفة وفرض الجزاء المقرر وفق تصنيفها والجدول المعتمد. وقد تشمل الجزاءات الإنذار أو الغرامة أو تعليق الترخيص أو إلغاءه بحسب نوع المخالفة وتكرارها والأحكام ذات الصلة.

 

أما النزاع حول استحقاق العمولة أو تفسير العقد أو إثبات الوساطة، فيتطلب فحص العقد والوقائع والمستندات ذات الصلة، ولا يمكن الجزم بنتيجته دون النظر في الحالة المحددة.

أسئلة شائعة عن عقد الوساطة العقارية

هل يُعتد بعقد الوساطة الشفهي؟

يشترط النظام أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا وأن تُودع نسخة منه لدى الهيئة، ولا يُحتج به إلا وفق هذا المتطلب وإجراءات الإيداع.

 

ما مدة عقد الوساطة إذا لم تُذكر في العقد؟

تكون 90 يومًا من تاريخ إبرام العقد إذا لم يتفق الطرفان على مدة محددة.

 

هل يستحق الوسيط العمولة إذا تمت الصفقة بعد انتهاء العقد؟

قد يستحق العمولة إذا أُتمت الصفقة خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد، وثبتت وساطته فيها، وفق شروط النظام.

 

هل يجوز للوسيط إبرام عقد مع أكثر من طرف في الصفقة؟

يجوز ذلك، لكن يجب الالتزام بأحكام النظام المتعلقة بإجمالي العمولة والإفصاح عن تعارض المصالح، وبالمتطلبات ذات الصلة في اللائحة التنفيذية.

 

هل يجب تسجيل بيانات الصفقة في المنصة الإلكترونية؟

نعم، يجب تسجيل بيانات الصفقة وفق النماذج المعتمدة، وإنهاء عقد الوساطة في المنصة بعد إتمام الصفقة خلال المدة المحددة في اللائحة.

 

الخاتمة

يمثل عقد الوساطة العقارية أداة أساسية لتنظيم العلاقة بين الوسيط والطرف المستفيد، وتحديد نطاق التكليف والعمولة والمدة والالتزامات. ويؤدي الالتزام بكتابة العقد وإيداعه وتسجيل الصفقة والإفصاح عن المعلومات الجوهرية إلى تقليل النزاعات وتعزيز الثقة في التعاملات العقارية.