ترخيص الإعلان العقاري في السعودية: الشروط والإجراءات ومسؤولية الوسيط عن الإعلان المضلل

أصبح الإعلان العقاري جزءًا أساسيًا من عمليات البيع والتأجير والتسويق العقاري في السعودية، سواء نُشر عبر المنصات الإلكترونية أو مواقع التواصل الاجتماعي أو غيرها من الوسائل الإعلانية. لكن نشر إعلان عن عقار لا يقتصر على كتابة وصف جذاب وإضافة الصور والسعر؛ بل يخضع لضوابط نظامية تهدف إلى حماية المتعاملين، والحد من الإعلانات الوهمية أو المضللة، وتعزيز موثوقية السوق العقارية.

ومن المهم التمييز بين ترخيص ممارسة الوساطة والتسويق العقاري وترخيص الإعلان العقاري؛ فالأول يرتبط بممارسة النشاط، بينما يرتبط الثاني بالإعلان عن عقار محدد وفق المتطلبات والإجراءات المعتمدة.

في هذا المقال نستعرض الإطار النظامي لترخيص الإعلان العقاري، وأبرز الضوابط التي ينبغي مراعاتها، ومسؤولية الوسيط عند نشر بيانات غير صحيحة.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

أولًا: ما المقصود بترخيص الإعلان العقاري؟

عرّفت اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية ترخيص الإعلان العقاري بأنه تخويل صادر من الهيئة العامة للعقار للإعلان المرئي أو المقروء أو المسموع عن التصرف في العقار بأي وسيلة.

كما صدرت اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية لتضع ضوابط أكثر تفصيلًا للممارسات الإعلانية، وتشمل الإعلانات المنشورة عبر منصات التواصل الاجتماعي والمنصات العقارية الإلكترونية ووسائل الإعلام والمعارض واللوحات الإعلانية.

 

وبالتالي، فإن الإعلان العقاري لا يقتصر على الإعلان التقليدي؛ بل يمكن أن يشمل منشورًا تسويقيًا أو مقطع فيديو أو محتوى رقميًا يهدف إلى ترويج عقار.

ثانيًا: هل يحتاج كل إعلان عقاري إلى ترخيص؟

الأصل أن يحصل الوسيط العقاري أو مقدم الخدمة العقارية على ترخيص الإعلان العقاري لكل إعلان، وفقًا للمادة السادسة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية.

 

وتؤكد اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية ضرورة التأكد من وجود ترخيص ساري المفعول للعقار محل التسويق. كما تحظر نشر بيانات وهمية أو بيانات تخالف الواقع أو توحي بما لا يتفق مع طبيعة العقار.

 

هل توجد استثناءات؟

نعم، تنص المادة التاسعة من اللائحة التنظيمية على استثناء المعلن المرخص له بتسويق كامل المشروع العقاري بموجب أنظمة أو لوائح أخرى، ومن أمثلة ذلك المساهمات العقارية، ومشروعات البيع والتأجير على الخارطة، والمزادات العقارية. ويجب التحقق من انطباق الاستثناء على الحالة المحددة، لا افتراض أن جميع إعلانات تلك الأنشطة مستثناة.

 

ثالثًا: شروط ومتطلبات إصدار ترخيص الإعلان العقاري

حددت المادة الرابعة من اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية المتطلبات الأساسية التالية:

1. بيانات المعلن وصفته: مع تقديم المستندات الداعمة بحسب نموذج طلب الترخيص.

2. رقم صك تسجيل ملكية العقار: ويُستثنى من ذلك العقارات الواقعة تحت إشراف الجهات الحكومية.

3. بيان الحقوق المراد الإعلان عنها: سواء كانت حقوقًا عينية أو شخصية.

4. وسيلة تواصل فعّالة: تتيح التواصل مع المعلن والتحقق من بياناته.

وللهيئة أن تطلب مستندات أو معلومات إضافية عند الحاجة، وعلى طالب الترخيص استكمالها خلال مدة لا تتجاوز سبعة أيام عمل من تاريخ إبلاغه؛ وإلا عُدّ الطلب مرفوضًا. كما يجوز رفض الطلب مع بيان الأسباب.

 

رابعًا: خطوات إصدار ترخيص الإعلان العقاري إلكترونيًا

تتيح الهيئة العامة للعقار خدمة إلكترونية لإصدار الترخيص. ووفقًا لخطوات الخدمة المنشورة على موقعها الرسمي، تتم الإجراءات على النحو الآتي:

 

ما رسوم الترخيص؟

توضح صفحة الخدمة الرسمية أن تكلفة الخدمة متغيرة بحسب نوع الخدمة؛ لذلك يُنصح بالتحقق من المقابل المالي الظاهر في المنصة عند تقديم الطلب، بدل الاعتماد على رسوم واردة في أدلة قديمة.

 

خامسًا: ما البيانات التي يجب أن يتضمنها الإعلان العقاري؟

أوجبت المادة الخامسة من اللائحة التنظيمية إدراج مجموعة من البيانات في الإعلان العقاري، باستثناء الإعلانات المنشورة في المنصات العقارية الإلكترونية التي تسري عليها أحكام خاصة بالبيانات المعروضة والربط التقني.

وتشمل البيانات المطلوبة، بحسب اللائحة:

• الحقوق العينية أو الشخصية المراد الإعلان عنها.

• وصف العقار وحالته وبياناته وموقعه.

• المعلومات التي تؤثر في قيمة العقار أو في قرار الشخص المستهدف بالإعلان.

• الخدمات والحقوق المرتبطة بالعقار، بما فيها النزاعات القائمة إن وجدت.

• وسيلة تواصل مطابقة للبيانات المقدمة عند طلب الترخيص.

• اسم المعلن.

• رقم ترخيص الإعلان وإبرازه.

• تاريخ انتهاء صلاحية ترخيص الإعلان.

• رقم رخصة ممارسة النشاط للمرخص له.

وتجيز اللائحة أن يقتصر الإعلان على رقم الترخيص ورمز استجابة سريع (QR) يوصل إلى البيانات المطلوبة. كما تسمح للمنصات العقارية الإلكترونية بعرض البيانات المسترجعة من أنظمة الهيئة عبر الربط التقني.

 

ملاحظة عملية: لا يكفي وجود رقم الترخيص في ملف داخلي؛ بل يجب الالتزام بطريقة إظهاره والبيانات المطلوبة بحسب وسيلة النشر ونوع المنصة.

سادسًا: متى يُعد الإعلان العقاري مضللًا أو مخالفًا؟

لا يتوقف الالتزام النظامي على استخراج الترخيص فقط؛ بل يجب أن يكون الإعلان نفسه مطابقًا للواقع. وقد حظرت المادة السابعة من اللائحة التنظيمية ممارسات، من أبرزها:

• نشر بيانات وهمية لجمع معلومات المتلقين أو لأي غرض آخر.

• إدراج بيانات تواصل غير مطابقة للبيانات المقدمة عند طلب الترخيص.

• تضمين بيانات تخالف الواقع أو توحي بما لا يتفق مع طبيعة العقار.

• استخدام اسم الهيئة أو شعارها أو هوية جهة حكومية دون مسوغ نظامي.

• الإساءة إلى الغير بصورة مباشرة أو غير مباشرة.

  

  اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية

   

ومن أمثلة المخالفات العملية:

1. إعلان عن عقار غير متاح

نشر إعلان عن وحدة بيعت بالفعل، مع الاستمرار في استقبال اتصالات المهتمين، قد يثير إشكالًا نظاميًا إذا كان الإعلان يوهم الجمهور بأن الوحدة ما زالت متاحة.

2. وصف غير صحيح للعقار

وصف عقار بأنه يملك إطلالة بحرية مباشرة أو موقفًا خاصًا أو مساحة معينة، بينما لا تتوافر هذه الصفات، قد يجعل الإعلان مخالفًا للواقع.

3. إخفاء معلومات مؤثرة

إغفال نزاع قائم أو حق مرتبط بالعقار قد يكون مضللًا إذا كانت المعلومة مؤثرة في قيمة العقار أو قرار المستهدف بالإعلان.

4. تعديل السعر أو المواصفات بعد الترخيص

إذا كانت بيانات الترخيص تختلف عن البيانات المنشورة في الإعلان، فقد يترتب على ذلك إلغاء الترخيص وفق المادة الرابعة من اللائحة التنظيمية.

 

سابعًا: مسؤولية الوسيط العقاري عن الإعلان المضلل

تقرر المادة العاشرة من نظام الوساطة العقارية التزامات مباشرة على الوسيط، منها بذل العناية اللازمة للتحقق من صحة المعلومات، والإفصاح عن المعلومات المتعلقة بالعقار، وعدم تقديم معلومات مضللة بشأنه، وبيان اسم الوسيط ورقم ترخيصه في أي إعلان أو منشور متعلق بالعقار.

 

وبناءً على ذلك، فإن مسؤولية الوسيط لا تنتهي عند استلام البيانات من المالك أو نشر الإعلان في منصة إلكترونية؛ بل ينبغي أن يتحقق من المعلومات التي يعتمد عليها الإعلان، وأن يتجنب تقديم ادعاءات لا يستطيع دعمها بمعلومات موثوقة.

ومن الممارسات الاحترازية التي يُنصح بها:

1. مطابقة وصف العقار مع وثائق الملكية والبيانات المتاحة.

2. التحقق من السعر والمساحة والموقع وحالة العقار.

3. الحصول على ما يثبت الحقوق أو المزايا التي يذكرها الإعلان.

4. الاحتفاظ بالمستندات والمراسلات التي استند إليها إعداد الإعلان.

5. تصحيح الإعلان أو إزالته عند اكتشاف خطأ جوهري أو انتهاء الغرض منه أو صلاحية الترخيص، أيها أسبق.

6. عدم إعادة نشر إعلان قديم دون مراجعة بياناته وصلاحية ترخيصه.

هذه الممارسات تساعد على تقليل مخاطر المخالفات، لكنها لا تغني عن الالتزام بالمتطلبات النظامية المقررة.

ثامنًا: ما العقوبات أو الإجراءات المحتملة عند مخالفة ضوابط الإعلان؟

تقرر المادة العاشرة من اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية أن مخالفة أحكامها تخضع للعقوبات الواردة في جدول تصنيف المخالفات والعقوبات المقررة لها في اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية.

 

كما تجيز اللائحة التنظيمية إلغاء ترخيص الإعلان العقاري إذا ثبت عدم صحة المعلومات المقدمة عند طلبه، أو اختلاف المعلومات الواردة في الترخيص عن المعلومات المنشورة في الإعلان.

 

وتختلف النتيجة بحسب نوع المخالفة والنص النظامي المنطبق عليها؛ لذلك لا يصح افتراض أن جميع الأخطاء تؤدي إلى العقوبة نفسها، أو تحديد مبلغ غرامة بعينه دون الرجوع إلى بند المخالفة في الجدول المعتمد.

تاسعًا: مثال تطبيقي على إعلان مخالف وكيفية تصحيحه

لنفترض أن وسيطًا نشر إعلانًا عن شقة للبيع، وذكر أن مساحتها 180 مترًا مربعًا وأن لها موقفًا خاصًا، بينما تُظهر الوثائق المتاحة أن المساحة 155 مترًا مربعًا ولا يوجد ما يثبت تخصيص الموقف لها.

الإجراء المهني والنظامي الأنسب هو:

• مراجعة وثائق العقار وتصحيح المساحة.

• حذف الادعاء المتعلق بالموقف أو توثيقه إذا ثبتت صحته.

• التأكد من تطابق بيانات الإعلان مع بيانات الترخيص.

• تعديل الإعلان وفق الإجراءات المعتمدة، أو إصدار ترخيص جديد إذا تطلبت الحالة ذلك.

• عدم الاستمرار في نشر معلومات يعلم الوسيط أنها غير صحيحة.

المعيار الأساسي هو أن تعكس المعلومات المنشورة حقيقة العقار، وألا تؤثر البيانات الخاطئة في قرار المستهدف بالإعلان.

 

عاشرًا: الأسئلة الشائعة

هل يحتاج إعلان العقار في إنستغرام أو تيك توك إلى ترخيص؟

الأصل أن ضوابط الإعلان العقاري تشمل وسائل التواصل الاجتماعي، ولا يُستثنى الإعلان لمجرد نشره في حساب شخصي أو عبر مقطع فيديو. ويجب التحقق من انطباق المتطلبات والاستثناءات النظامية على الحالة المحددة.

 

هل تكفي رخصة فال بدلًا من ترخيص الإعلان؟

لا ينبغي الخلط بين رخصة ممارسة النشاط وترخيص الإعلان الخاص بالعقار. فالأصل أن الوسيط يحصل على ترخيص الإعلان لكل إعلان، مع مراعاة الاستثناءات المحددة في اللائحة.

 

هل يجوز الإعلان عن عقار قبل اكتمال جميع البيانات؟

يجب استيفاء متطلبات الترخيص والبيانات اللازمة بحسب نوع الإعلان. وإذا طلبت الهيئة مستندات إضافية، فعلى طالب الترخيص استكمالها خلال المدة المحددة في اللائحة.

 

هل يمكن إلغاء ترخيص الإعلان بعد صدوره؟

نعم. تجيز المادة الرابعة من اللائحة التنظيمية إلغاء الترخيص إذا ثبت عدم صحة المعلومات المقدمة عند طلبه، أو اختلاف المعلومات الواردة في الترخيص عن المعلومات المنشورة في الإعلان.

 

من المسؤول إذا نشر موظف التسويق إعلانًا مضللًا؟

تتحدد المسؤولية وفق الوقائع والأدوار والنصوص النظامية المنطبقة. ويلتزم الوسيط العقاري نفسه بالتحقق من المعلومات وعدم تقديم معلومات مضللة، كما تفرض اللائحة التزامات خاصة على المنصات العقارية الإلكترونية.

الخاتمة

يمثل ترخيص الإعلان العقاري أحد أدوات تنظيم السوق العقارية في السعودية، لكنه لا يغني عن ضرورة الالتزام بصحة البيانات ووضوح وصف العقار وتحديث الإعلان عند تغير المعلومات أو انتهاء الغرض منه. ولذلك، فإن أفضل حماية للوسيط والمعلن تبدأ من التحقق من الوثائق، وإصدار الترخيص المناسب، ومطابقة محتوى الإعلان للواقع، وعدم استخدام معلومات قد تؤثر في قرار المتعاملين على نحو مضلل.