العربون في الصفقات العقارية بالسعودية: متى يُسترد، ومتى يستحقه البائع، وما حق الوسيط؟

يُستخدم العربون في كثير من صفقات بيع العقارات وتأجيرها لإثبات جدية المتعاملين وتأكيد التزامهم بإتمام الصفقة. ومع ذلك، قد تنشأ خلافات عند عدول أحد الأطراف، أو تعذر إتمام الصفقة، أو اختلافهم حول ما إذا كان المبلغ المدفوع عربونًا أم جزءًا مقدمًا من الثمن.

وقد وضع نظام الوساطة العقارية السعودي أحكامًا محددة للعربون في الصفقات التي تتم عن طريق الوسيط العقاري، فنظم الحد الأقصى لمبلغه، وشروط اعتباره عربونًا، وحالات استحقاقه أو إعادته، كما حظر على الوسيط الاحتفاظ به ضمانًا لعمولته.

أولًا: ما المقصود بالعربون في الصفقة العقارية؟

العربون مبلغ يدفعه المشتري أو المستأجر ضمن ترتيبات الصفقة العقارية، ويخضع للأحكام التي يتفق عليها الأطراف كتابةً وللضوابط النظامية ذات الصلة.

ولا يكفي مجرد دفع مبلغ مالي لتحديد طبيعته القانونية؛ إذ يشترط نظام الوساطة العقارية النص كتابةً على أن المبلغ عربون. فإذا لم يُنص على ذلك كتابةً، عُدّ المبلغ مقدم ثمن، لا عربونًا يستحقه البائع أو المؤجر عند فسخ العقد.

 

مثال عملي: إذا حوّل مشتري مبلغ 20 ألف ريال إلى البائع دون وجود نص مكتوب يحدد أن المبلغ عربون، فلا ينبغي افتراض أن البائع يحق له الاحتفاظ به تلقائيًا عند فسخ العقد؛ بل يجب النظر في طبيعة الاتفاق والأحكام النظامية المنطبقة.

ثانيًا: ما الحد الأقصى للعربون في النظام السعودي؟

تنص المادة الثالثة عشرة من نظام الوساطة العقارية على أن مبلغ العربون يُحدد بالاتفاق بين أطراف الصفقة، على ألا يتجاوز 5% من قيمة الصفقة العقارية. وإذا تجاوز المبلغ هذه النسبة، عُدّ المبلغ مقدم ثمن للصفقة.

 

مثال حسابي

إذا كانت قيمة العقار 800,000 ريال:

• الحد الأقصى للعربون وفق النسبة النظامية: 40,000 ريال.

• إذا اتفق الأطراف على دفع 30,000 ريال ونصوا كتابةً على أنه عربون، فإنه يقع ضمن الحد المذكور.

• إذا دفع المشتري 50,000 ريال، فإن المبلغ يتجاوز 5% من قيمة الصفقة، ويُعامل وفق النظام بوصفه مقدم ثمن للصفقة.

ويجب التمييز بين الحد الأقصى للعربون وبين أي مبالغ أخرى تُدفع مقدمًا من الثمن؛ فالوصف المكتوب للمبلغ وأحكام النظام عنصران مهمان في تحديد آثاره.

ثالثًا: متى لا يُعاد العربون إلى المشتري أو المستأجر؟

توضح المادة الثالثة عشرة أن البائع أو المؤجر، عند تسلمه العربون، يلتزم بإتمام الصفقة. وإذا تعذر إتمامها بسبب المشتري أو المستأجر، دون وجود عيب في العقار، فلا يُعاد العربون.

 

ومن ثم، يتطلب تطبيق هذا الحكم التحقق من أمور أساسية:

1. أن المبلغ قد حُدد كتابةً بوصفه عربونًا.

2. أن البائع أو المؤجر تسلمه في إطار الصفقة العقارية.

3. أن تعثر إتمام الصفقة كان بسبب المشتري أو المستأجر.

4. ألا يكون هناك عيب في العقار يؤثر في تطبيق الحكم.

مثال عملي: إذا اتفق الطرفان كتابةً على عربون لشراء عقار، ثم عدل المشتري عن إتمام الصفقة دون وجود عيب في العقار، فقد ينطبق حكم عدم إعادة العربون، بشرط ثبوت الوقائع وتحقق المتطلبات النظامية.

ولا يعني ذلك أن كل تأخر أو خلاف بين الطرفين يؤدي تلقائيًا إلى مصادرة العربون؛ إذ يجب تحديد سبب التعثر وشروط الاتفاق.

رابعًا: متى يجب إعادة العربون؟

نص النظام على أنه إذا كان سبب تعثر إتمام الصفقة لا يعود إلى المشتري أو المستأجر ولا إلى البائع أو المؤجر، فيلزم إعادة العربون إلى من دفعه.

 

مثال عملي: إذا تعذر إتمام الصفقة لسبب لا يُنسب إلى أي من الطرفين، فلا يجوز اعتبار العربون مستحقًا للبائع لمجرد أن الصفقة لم تتم؛ بل يوجب النظام إعادته إلى دافعه في الحالة المحددة.

أما إذا كان سبب التعثر منسوبًا إلى البائع أو المؤجر، فينبغي فحص الاتفاق والوقائع والأحكام الأخرى ذات الصلة لتحديد الأثر القانوني؛ فلا يصح تعميم حكم عدم الإعادة المقرر لحالة تعثر الصفقة بسبب المشتري أو المستأجر على جميع الحالات.

خامسًا: هل يستحق الوسيط العقاري عمولة إذا لم تتم الصفقة؟

نعم، قد يستحق الوسيط عمولة في حالة محددة، حتى لو لم تُتم الصفقة العقارية.

فالمادة الخامسة عشرة من نظام الوساطة العقارية تجيز استحقاق العمولة عند عدم إتمام الصفقة إذا استحق البائع أو المؤجر العربون. وتحدد المادة الحادية والعشرون من اللائحة التنفيذية العمولة في هذه الحالة بنسبة 25% من قيمة العربون المستحق للبائع أو المؤجر، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك في عقد الوساطة.

 

مثال حسابي

إذا كانت قيمة العربون المستحق للبائع 20,000 ريال، ولم يوجد اتفاق مكتوب على خلاف النسبة الافتراضية:

• قيمة العربون المستحق للبائع: 20,000 ريال.

• نسبة عمولة الوسيط في هذه الحالة: 25%.

• العمولة: 5,000 ريال.

وهذه العمولة تُحسب من العربون المستحق، لا من القيمة الإجمالية للعقار.

ومن المهم عدم الخلط بين عمولة الوساطة المعتادة عند إتمام الصفقة وبين العمولة الخاصة بحالة عدم إتمام الصفقة مع استحقاق البائع أو المؤجر للعربون؛ فلكل حالة شروطها وأحكامها.

سادسًا: هل يجوز للوسيط الاحتفاظ بالعربون؟

لا. تحظر المادة الثالثة عشرة من نظام الوساطة العقارية على الوسيط العقاري الاحتفاظ بالعربون ضمانًا لحقه.

 

فالعربون يتعلق بالحقوق الناشئة بين أطراف الصفقة، ولا يجوز للوسيط أن يحتفظ به لمجرد ضمان عمولته.

كما تنظم المادة الثانية والعشرون من اللائحة التنفيذية استلام الوسيط للمبالغ المالية والتعامل معها، ومن متطلباتها:

• تعبئة النموذج المعتمد قبل استلام أي مبلغ، مع تحديد مقداره والغرض منه وآلية تسلمه.

• الحصول على موافقة كتابية من الطرف المتعاقد معه على التصرف في المبلغ.

• تقديم ما يثبت التصرف فيه، مثل سند أو فاتورة.

• إعادة المبلغ أو المتبقي منه فور انتهاء الغرض المخصص له.

  

  اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية

  +1

   

سابعًا: ما الفرق بين العربون ومقدم الثمن؟

والعبرة ليست باسم المبلغ في المحادثات فقط، بل بما ورد في الاتفاق المكتوب وبالوقائع التي صاحبت دفعه وتعثر الصفقة.

ثامنًا: كيف تحمي نفسك عند دفع عربون عقاري؟

لتقليل مخاطر النزاع، يُنصح باتباع الخطوات التالية:

1. توثيق الاتفاق كتابةً: النص صراحةً على أن المبلغ عربون، لا مقدم ثمن.

2. تحديد قيمة الصفقة والعربون: مع مراعاة ألا يتجاوز العربون 5% من قيمة الصفقة وفق النظام.

3. تحديد العقار والأطراف: إدراج بيانات العقار وأطراف الاتفاق بصورة واضحة.

4. توضيح شروط إتمام الصفقة: تحديد المواعيد والالتزامات والمستندات المطلوبة.

5. بيان حالات التعثر: توضيح الإجراءات المتفق عليها عند عدم إتمام الصفقة، مع عدم مخالفة الأحكام النظامية.

6. الاحتفاظ بإثبات الدفع: مثل التحويل البنكي والإيصال والعقد والمراسلات المرتبطة بالصفقة.

7. التحقق من الوسيط: التأكد من ترخيصه وصحة عقد الوساطة المرتبط بالصفقة.

هذه الإجراءات لا تضمن وحدها نتيجة نزاع معين، لكنها تساعد على إثبات الاتفاق وتحديد طبيعة المبلغ وسبب تعثر الصفقة.

تاسعًا: ما العقوبات المترتبة على مخالفة أحكام العربون؟

يحظر نظام الوساطة العقارية على الوسيط الاحتفاظ بالعربون ضمانًا لحقه، كما يضع النظام واللائحة التنفيذية إطارًا للرقابة على المخالفات والجزاءات المقررة لها.

 

وتتضمن جداول المخالفات المنشورة في اللائحة جزاءات تتعلق بالاحتفاظ بالعربون ضمانًا لحق الوسيط، وقد تشمل الغرامة وتعليق الترخيص أو إلغاءه وفق تصنيف المخالفة والأحكام المعتمدة. لذلك، يجب الرجوع إلى الجدول الساري لتحديد الجزاء الذي ينطبق على الحالة، بدلًا من افتراض غرامة واحدة لجميع الوقائع.

 

أسئلة شائعة عن العربون في الصفقات العقارية

ما الحد الأقصى للعربون في السعودية؟

لا يتجاوز العربون 5% من قيمة الصفقة العقارية التي تتم عن طريق الوسيط العقاري، وفق المادة الثالثة عشرة من النظام. وإذا تجاوز هذه النسبة عُدّ المبلغ مقدم ثمن للصفقة.

 

هل يجوز للبائع الاحتفاظ بالعربون إذا عدل المشتري عن الشراء؟

قد يجوز ذلك إذا تعثر إتمام الصفقة بسبب المشتري دون وجود عيب في العقار، مع تحقق شروط النظام ووجود اتفاق مكتوب يحدد المبلغ بوصفه عربونًا.

 

هل يُسترد العربون إذا لم يكن سبب تعثر الصفقة من أي طرف؟

نعم، يلزم النظام بإعادة العربون إلى من دفعه إذا كان سبب تعثر الصفقة لا يعود إلى أي من الطرفين.

 

هل يستحق الوسيط عمولة عند عدم إتمام الصفقة؟

قد يستحق الوسيط 25% من قيمة العربون إذا استحقه البائع أو المؤجر دون إتمام الصفقة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك في عقد الوساطة.

 

هل يجوز للوسيط الاحتفاظ بالعربون حتى يحصل على عمولته؟

لا، يحظر النظام على الوسيط الاحتفاظ بالعربون ضمانًا لحقه، ويجب التعامل مع المبالغ وفق الضوابط النظامية.

 

الخاتمة

ينظم نظام الوساطة العقارية العربون من حيث قيمته وطبيعته وشروط استحقاقه أو إعادته. وتبرز أهمية التوثيق الكتابي في تحديد ما إذا كان المبلغ عربونًا أو مقدم ثمن، وفي إثبات سبب تعثر الصفقة وتحديد حقوق الأطراف والوسيط.