التزامات الوسيط العقاري في السعودية: واجباته النظامية وحقوق العميل والمخالفات المحتملة

لا تقتصر مهنة الوسيط العقاري على إيجاد مشترٍ أو مستأجر للعقار؛ بل ترتبط بمجموعة من الالتزامات النظامية التي تهدف إلى حماية أطراف التعامل، وضمان دقة المعلومات، وتعزيز الشفافية والثقة في السوق العقارية السعودية.

وقد نظم نظام الوساطة العقارية العلاقة بين الوسيط وطالب الخدمة، وحدد واجبات الوسيط المتعلقة بعقد الوساطة والإفصاح عن المعلومات والتحقق من صحتها والعمولة وتسجيل العقود والصفقات.

وتبرز أهمية هذه الالتزامات عند حدوث خلاف بين الوسيط والمالك أو المشتري أو المستأجر، أو عند تقديم شكوى بشأن إعلان مضلل أو معلومات غير صحيحة أو إخلال ببنود عقد الوساطة.

وفي هذا المقال نستعرض أهم واجبات الوسيط العقاري، وما يقابلها من حقوق للعميل، وكيفية تقليل مخاطر المخالفات أثناء ممارسة النشاط.

قائمة تضم 5 من افضل محامي عقارات في السعودية 

1- شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية

شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة والاستشارات القانونية هي شركة  رائدة تقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات. تتميز الشركة بفريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين ذوي الخبرة والكفاءة العالية في مختلف فروع القانون، وتسعى لتقديم أفضل الحلول القانونية لعملائها وفقًا لأعلى معايير الجودة والمهنية.

الخدمات:

تقدم الشركة خدمات قانونية متنوعة، تشمل:

• قضايا الشركات:

  تأسيس الشركات، الصفقات التجارية، الاستثمار الأجنبي، حوكمة الشركات.

• القضايا العقارية:

  المنازعات العقارية، صياغة العقود، الاستشارات العقارية.

• التقاضي والتحكيم:
• تمثيل العملاء أمام جميع المحاكم واللجان في المملكة.

للتواصل مع شركة عبدالعزيز بن باتل للمحاماة:

• الموقع الإلكتروني: albatil.com
• البريد الإلكتروني: clients@albatil.com
• الهاتف: 966126777771

2- مكتب المحامي عبدالقادر الصيعري

يقدم المحامي عبدالقادر الصيعري  خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع المحامي عبدالقادر الصيعري :

• الهاتف: 966533192334⁩

3- المحامي أنس العمري 

محامِ ومستشار قانوني عضو الهيئة السعودية للمحامين .

• الهاتف: +966 50 359 3953

4- مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد

يقدم المحامي خالد أبو راشد خدمات المحاماة والاستشارات القانوينة علي المستويين المحلي والدولي من خلال لنخبة مميزة من المحامين والمستشاريين ذوي الشهادات العلمية المتميزة .

للتواصل مع مكتب المحامي خالد سامي أبو راشد:

• الموقع الإلكتروني: www.aburashed.org
• البريد الإلكتروني: info@aburashed.org
• الهاتف: 6554777

5- المحامي فهد بن محمد بارباع 

محامِ ومستشار قانوني حاصل علي ماجستير قانون وعضو الهيئة السعودية للمحامين ونائب رئيس لجنة المجتمع القانوني بمنطقة مكة.

للتواصل مع مكتب المحامي فهد بن محمد بارباع:

• الموقع الإلكتروني: fmb-lawfirm.com
• البريد الإلكتروني: Ali@fmb-lawfirm.com
• الهاتف: 966504838303

التزامات الوسيط العقاري

أولًا: ما أبرز الالتزامات النظامية للوسيط العقاري؟

تحدد المادة العاشرة من نظام الوساطة العقارية مجموعة من الالتزامات الأساسية، من أبرزها ممارسة النشاط بالطريقة النظامية، وعدم الإضرار بمصالح المتعاملين، والمحافظة على سرية الصفقات، والتحقق من صحة المعلومات، والإفصاح عن المعلومات المتعلقة بالعقار، وعدم تقديم بيانات مضللة، وإظهار اسم الوسيط ورقم ترخيصه في الإعلان أو المنشور المتعلق بالعقار.

 

ويمكن تلخيص أهم هذه الالتزامات في الجدول التالي:

وتتكامل هذه الالتزامات مع أحكام اللائحة التنفيذية التي تشترط، من بين أمور أخرى، الإفصاح الكتابي عند احتمال تعارض المصالح، وإطلاع الأطراف على المعلومات والوثائق ذات الصلة بالصفقة.

 

ثانيًا: واجب التحقق من صحة المعلومات والإفصاح عنها

من أهم واجبات الوسيط ألا يكتفي بنقل ما يسمعه من المالك أو المسوق، بل عليه بذل العناية اللازمة للتحقق من صحة المعلومات التي يحصل عليها بشأن العقار.

ويشمل التطبيق العملي لهذا الالتزام مراجعة المعلومات المتاحة عن:

• ملكية العقار أو ملكية المنفعة.

• موقع العقار ومساحته ووصفه.

• السعر المطلوب والبيانات التي تؤثر في قيمته.

• الرهون والقيود والنزاعات والحقوق المرتبطة بالعقار، متى كانت معلومة للوسيط وذات صلة.

• المزايا والخدمات التي يعلن عنها، مثل المواقف أو المرافق أو الإطلالة.

كما يجب على الوسيط الإفصاح عند عرض العقار عن المعلومات التي حصل عليها في إطار التحقق النظامي، وعدم تقديم معلومات مضللة.

 

مثال عملي: إذا علم الوسيط بوجود نزاع قائم بشأن العقار، فلا ينبغي له إخفاء هذه المعلومة عن العميل إذا كانت من المعلومات ذات الصلة التي يتعين الإفصاح عنها. كما لا يجوز له الجزم بأن العقار خالٍ من القيود دون أساس موثوق يدعم ذلك.

ثالثًا: المحافظة على سرية المعلومات وتعارض المصالح

1. سرية بيانات العميل والصفقة

يلتزم الوسيط بعدم إفشاء أسرار الصفقات والمعلومات التي يحصل عليها نتيجة ممارسة نشاطه، إلا وفق الأحكام النظامية والموافقات المطلوبة. وتؤكد اللائحة التنفيذية ضرورة عدم إفشاء بيانات أو معلومات حصل عليها الوسيط بسبب ممارسته للنشاط إلا بعد موافقة الأطراف كتابةً، مع مراعاة ما قد تفرضه الأنظمة الأخرى من التزامات.

 

ومن أمثلة المعلومات التي ينبغي التعامل معها بسرية:

• بيانات الاتصال الشخصية للعميل.

• تفاصيل التفاوض والعروض المقدمة.

• المعلومات الخاصة بالصفقة التي لم يأذن الأطراف بنشرها.

• الوثائق والمعلومات التي تسلمها الوسيط أثناء تنفيذ عقد الوساطة.

2. تعارض المصالح

إذا كان الوسيط يعمل للطرفين في الصفقة نفسها، أو كان لديه مصلحة قد تتعارض مع مصلحة أحد الأطراف، فيجب عليه الإفصاح كتابةً عن الحالة وفق المتطلبات النظامية.

وتنص اللائحة التنفيذية على عدم التوسط في إتمام صفقة عقارية توجد فيها مصالح متعارضة إلا بعد أخذ موافقة أطراف الصفقة كتابةً.

 

مثال: إذا كان للوسيط مصلحة مباشرة في العقار الذي يسوقه، فعليه عدم إخفاء هذه المصلحة عن الأطراف، واتباع إجراءات الإفصاح والموافقة المطلوبة قبل الاستمرار في الوساطة.

رابعًا: الالتزامات المتعلقة بعقد الوساطة

يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا ومحدد المدة، وأن يودع الوسيط نسخة منه لدى الهيئة وفق الإجراءات المعتمدة. وإذا لم يحدد الطرفان مدة العقد، فإن المدة النظامية الافتراضية هي تسعون يومًا من تاريخ إبرامه.

 

كما يجب الالتزام بنماذج عقود الوساطة المعتمدة من الهيئة، وإكمال البيانات المطلوبة واعتماد الأطراف للعقد قبل إيداعه في المنصة الإلكترونية.

 

ومن الناحية العملية، ينبغي للوسيط مراجعة النقاط التالية قبل إرسال العقد للاعتماد:

1. صحة بيانات الأطراف وممثليهم النظاميين.

2. صحة بيانات العقار ووثائق الملكية.

3. تحديد العمولة أو نسبتها بصورة واضحة.

4. تحديد مدة العقد ونطاق الخدمة.

5. إدراج المعلومات والإفصاحات المطلوبة.

6. التأكد من اعتماد العقد وإيداعه في المنصة.

ويمكن مراجعة خدمة إبرام العقود من خلال الموقع الرسمي للهيئة العامة للعقار.

 

خامسًا: تسجيل الصفقات وإنهاء العقد بعد إتمامها

يلتزم الوسيط بتسجيل عقود الوساطة التي يبرمها والصفقات العقارية التي يتمها في المنصة الإلكترونية المخصصة. وبعد إتمام الصفقة وتسجيل بياناتها، يجب عليه إنهاء عقد الوساطة في المنصة خلال مدة لا تتجاوز خمسة أيام عمل من إتمامها.

 

ولا يكفي توقيع العقد والاحتفاظ بنسخة ورقية أو إلكترونية داخل المكتب؛ بل يجب استكمال إجراءات الإيداع والتسجيل المطلوبة.

ويمكن للمكتب العقاري تقليل أخطاء المتابعة عن طريق تخصيص سجل داخلي لكل صفقة يتضمن:

• تاريخ إبرام عقد الوساطة.

• تاريخ اعتماد العقد وإيداعه.

• تاريخ إتمام البيع أو التأجير.

• تاريخ تسجيل بيانات الصفقة.

• تاريخ إنهاء العقد في المنصة.

• اسم الموظف المسؤول عن كل إجراء.

هذا السجل وسيلة تنظيمية مفيدة، لكنه لا يحل محل التسجيل الرسمي المطلوب.

سادسًا: التزامات الوسيط المتعلقة بالعمولة والمبالغ

حدد النظام العمولة الافتراضية للوساطة العقارية بنسبة 2.5% من قيمة صفقة البيع، أو 2.5% من قيمة إيجار السنة الأولى فقط في حالة التأجير، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على غير ذلك. ويتحمل العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط في عقد الوساطة.

 

كما لا يجوز للوسيط الاحتفاظ بالعربون ضمانًا لحقه في العمولة، ويجب عليه الالتزام بضوابط استلام المبالغ التي يتسلمها من الأطراف والتصرف فيها للأغراض المخصصة لها فقط.

 

ومن الممارسات المهنية السليمة:

• بيان العمولة في عقد الوساطة بوضوح.

• عدم المطالبة بمبالغ تخالف ما اتفق عليه كتابةً أو ما يقرره النظام.

• عدم الخلط بين العربون المستحق لأحد أطراف الصفقة وعمولة الوسيط.

• الاحتفاظ بما يثبت المبالغ المستلمة والغرض منها.

• تسوية المبالغ وفق العقد والضوابط النظامية المعتمدة.

سابعًا: ما المخالفات التي ينبغي للوسيط تجنبها؟

من أبرز المخالفات أو الممارسات التي قد تؤدي إلى مساءلة الوسيط بحسب النص المنطبق ووقائع الحالة:

1. ممارسة النشاط دون ترخيص مطلوب أو بالمخالفة لشروطه.

2. عدم الالتزام بنماذج العقود الإلزامية.

3. عدم إيداع عقود الوساطة أو تسجيل الصفقات في المنصة الإلكترونية.

4. تقديم معلومات مضللة عن العقار.

5. إخفاء معلومات جوهرية يتعين الإفصاح عنها.

6. إفشاء معلومات الصفقة أو بيانات الأطراف خلافًا للضوابط.

7. عدم الإفصاح عن تعارض المصالح أو الاستمرار في الوساطة دون الموافقات المطلوبة.

8. مخالفة ضوابط استلام المبالغ والتصرف فيها.

وتتضمن اللائحة التنفيذية جدولًا لتصنيف المخالفات والعقوبات، وقد تختلف الجزاءات بحسب نوع المخالفة وتصنيفها وتكرارها. لذلك يجب الرجوع إلى الجدول الساري لتحديد العقوبة المنطبقة على كل واقعة، دون افتراض أن جميع المخالفات لها الجزاء نفسه.

 

ثامنًا: كيف يحمي الوسيط نفسه من النزاعات؟

الالتزام بالنظام لا يقتصر على تجنب المخالفات؛ بل يساعد أيضًا في إثبات ما قام به الوسيط عند نشوء خلاف.

ويمكن اتباع الإجراءات التالية:

• استخدام عقود الوساطة المعتمدة وإيداعها في المنصة.

• الاحتفاظ بوثائق العقار والمراسلات ذات الصلة.

• توثيق موافقات الأطراف كتابةً، خصوصًا عند وجود تعارض مصالح.

• التأكد من دقة الإعلان وتحديثه عند تغير البيانات.

• تسجيل الصفقات وإنهاء العقود ضمن المدد المحددة.

• توثيق العمولة والمبالغ المستلمة وأسباب استلامها.

• عدم تقديم وعود للعميل تتجاوز ما تسمح به الوثائق أو الصلاحيات الفعلية.

ولا تعني هذه الإجراءات ضمان عدم نشوء نزاع، لكنها تساعد على تعزيز الامتثال وتوضيح الوقائع إذا حدث خلاف.

تاسعًا: الأسئلة الشائعة

هل يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا؟

نعم، يشترط نظام الوساطة العقارية أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا، وأن يودع الوسيط نسخة منه لدى الهيئة وفق الإجراءات المحددة.

 

هل يحق للوسيط العمل لصالح المالك والمشتري معًا؟

يمكن أن تترتب على ذلك حالة تعارض مصالح؛ ولذلك يجب الإفصاح كتابةً عن الحالة، والحصول على موافقة الأطراف كتابةً وفق المتطلبات النظامية قبل الاستمرار في الوساطة.

 

هل يجوز للوسيط نشر تفاصيل الصفقة بعد إتمامها؟

لا يجوز له إفشاء أسرار الصفقة أو المعلومات المتعلقة بأطرافها خلافًا للضوابط النظامية. ويجب مراعاة الموافقات المطلوبة وأي التزامات نظامية أخرى ذات صلة.

 

هل يتحمل الوسيط مسؤولية المعلومات التي ينقلها عن المالك؟

يلتزم الوسيط ببذل العناية اللازمة للتحقق من صحة المعلومات التي يحصل عليها، والإفصاح عن المعلومات ذات الصلة، وعدم تقديم معلومات مضللة. ولا يعفيه مجرد نقل المعلومة عن المالك من الالتزامات التي يفرضها النظام عليه.

 

ما المدة المحددة لإنهاء عقد الوساطة بعد إتمام الصفقة؟

يجب إنهاء عقد الوساطة في المنصة الإلكترونية بعد إتمام الصفقة وتسجيل بياناتها، خلال مدة لا تتجاوز خمسة أيام عمل من إتمامها.

 

الخاتمة

تقوم الوساطة العقارية النظامية على الترخيص الصحيح، والعقد المكتوب، والتحقق من المعلومات، والإفصاح والشفافية، والمحافظة على السرية، وتسجيل العقود والصفقات. والوسيط الذي يطبق هذه الالتزامات بوضوح منذ بداية العلاقة التعاقدية يكون أقدر على حماية مصالح العملاء وتقليل احتمالات النزاع والمساءلة.