إنهاء وفسخ عقد الوساطة العقارية في السعودية: متى ينتهي العقد وما حقوق الوسيط والعميل؟

قد يرغب مالك العقار في إيقاف التسويق، أو يقرر الوسيط عدم الاستمرار في تقديم الخدمة، أو تنتهي مدة عقد الوساطة دون إتمام البيع أو التأجير. وفي هذه الحالات، يثور سؤال مهم: هل يستطيع أحد الطرفين إنهاء العقد بإرادته المنفردة؟ وهل يستحق الوسيط العمولة إذا أُبرمت الصفقة بعد انتهاء العقد؟

تتطلب الإجابة التمييز بين انتهاء مدة العقد، وإنهائه بالاتفاق، وفسخه بسبب إخلال تعاقدي؛ فلكل حالة آثارها بحسب نص العقد والأحكام النظامية ذات الصلة.

وينظم نظام الوساطة العقارية عقد الوساطة من حيث الكتابة والمدة وإيداع العقد لدى الهيئة، كما يحدد الحالات التي يستحق فيها الوسيط العمولة، بما في ذلك بعض الصفقات التي تتم بعد انتهاء العقد.

إنهاء وفسخ عقد الوساطة العقارية في السعودية

أولًا: ما الفرق بين انتهاء عقد الوساطة وفسخه؟

رغم استخدام المصطلحين أحيانًا بمعنى واحد، فإن التمييز بينهما مهم عند تحديد حقوق الأطراف.

وتُلزم اللائحة التنفيذية بأن يتضمن عقد الوساطة المبرم مع المالك أو المشتري أو المستأجر مدة العقد، كما تشترط أن يتضمن عقد الوساطة بين الوسطاء بندًا يتعلق بحل العقد.

 

القاعدة العملية: لا ينبغي افتراض أن أحد الطرفين يستطيع إنهاء العقد في أي وقت دون النظر إلى بنوده والأحكام النظامية ذات الصلة.

ثانيًا: متى ينتهي عقد الوساطة العقارية؟

1. بانتهاء المدة المحددة في العقد

يجب أن يكون عقد الوساطة محدد المدة. وإذا لم يتفق الطرفان على مدة، فتكون المدة الافتراضية 90 يومًا من تاريخ إبرام العقد، وفق المادة السابعة من نظام الوساطة العقارية.

 

ولذلك، يُنصح بتحديد تاريخ بداية العقد ونهايته بوضوح، وعدم الاكتفاء بعبارات عامة مثل «حتى بيع العقار» دون مراعاة متطلبات تحديد المدة.

2. باتفاق الطرفين على الإنهاء

يمكن للطرفين الاتفاق على إنهاء العلاقة التعاقدية، مع توثيق الاتفاق وما إذا كانت هناك التزامات مالية أو إدارية لم تُستكمل.

ويُفضّل أن يتضمن محضر الإنهاء أو الاتفاق المكتوب:

• رقم عقد الوساطة وتاريخه.

• تاريخ سريان الإنهاء.

• حالة الإعلان العقاري والترخيص المرتبط به.

• ما تم بشأن المستندات والمبالغ المستلمة.

• موقف الطرفين من العمولة وأي حقوق نشأت قبل الإنهاء.

3. بسبب إخلال تعاقدي

إذا أخل أحد الطرفين بالتزام جوهري، فقد يكون للطرف الآخر حق طلب الفسخ أو اتخاذ الإجراء المنصوص عليه في العقد والنظام. لكن ليس كل خلاف أو تأخير يترتب عليه تلقائيًا فسخ العقد أو سقوط العمولة؛ بل يجب تقييم طبيعة الإخلال وشروط العقد والوقائع.

ومن أمثلة المسائل التي قد تثير نزاعًا:

• عدم تنفيذ الخدمة المتفق عليها.

• تقديم معلومات غير صحيحة بشأن العقار.

• الإخلال بالتزامات التسويق أو الإفصاح.

• عدم الالتزام بالعمولة أو المبالغ المتفق عليها.

ثالثًا: هل يستحق الوسيط العمولة إذا انتهى العقد قبل إتمام الصفقة؟

هذه من أهم المسائل العملية في إنهاء عقود الوساطة.

تنص المادة الخامسة عشرة من نظام الوساطة العقارية على استحقاق الوسيط العمولة في حالتين رئيسيتين:

1. إتمام الصفقة العقارية التي توسط فيها أثناء سريان عقد الوساطة.

2. إتمام الصفقة خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد، بشرط إثبات أن الوسيط هو الذي توسط في إتمامها.

   

   نظام الوساطة العقارية

    

مثال تطبيقي

أبرم مالك عقد وساطة لتسويق عقاره، ونجح الوسيط في تعريف مشتري بالعقار والتفاوض معه، لكن العقد انتهى قبل إتمام البيع. وبعد شهر، أُبرمت الصفقة مع المشتري نفسه.

في هذه الحالة، قد يستحق الوسيط العمولة إذا أثبت أن الصفقة تمت نتيجة وساطته، وكانت ضمن المدة النظامية المحددة بعد انتهاء العقد.

أما مجرد وجود إعلان سابق للعقار فلا يعني بالضرورة أن العمولة مستحقة؛ إذ يجب النظر إلى إثبات الوساطة والعلاقة بين جهود الوسيط والصفقة التي تمت.

مهم: يجب عدم الخلط بين انتهاء عقد الوساطة وبين سقوط كل حق مالي للوسيط؛ فالنظام نص صراحة على حالة يمكن فيها استحقاق العمولة بعد انتهاء العقد.

رابعًا: ماذا يحدث إذا أنهى المالك عقد الوساطة وبيع العقار بنفسه؟

يتوقف الجواب على توقيت البيع وملابساته، وعلى ما إذا كانت الصفقة تمت أثناء سريان العقد أو خلال الشهرين التاليين لانتهائه، وعلى قدرة الوسيط على إثبات وساطته في الصفقة.

ولذلك، ينبغي التمييز بين حالتين:

• بيع العقار دون صلة بوساطة سابقة: لا يكفي مجرد وجود عقد سابق لإثبات استحقاق العمولة؛ بل يجب تطبيق شروط الاستحقاق النظامية.

• بيع العقار لشخص توسط الوسيط في الوصول إليه أو التفاوض معه: قد يستحق الوسيط العمولة إذا تحققت شروط المادة الخامسة عشرة، ومنها توقيت إتمام الصفقة وإثبات الوساطة عند انطباق حالة ما بعد انتهاء العقد.

  

  نظام الوساطة العقارية

   

ولتقليل النزاع، ينبغي الاحتفاظ بسجل للعملاء الذين عُرض عليهم العقار، والمراسلات، ومواعيد المعاينة، والعروض والمفاوضات التي تمت خلال سريان العقد.

خامسًا: هل يستطيع الوسيط إيقاف الإعلان عند انتهاء العقد؟

يجب على الوسيط مراجعة حالة العقد وترخيص الإعلان المرتبط به، واتخاذ الإجراءات المطلوبة لتحديث الإعلان أو إيقافه وفق متطلبات الترخيص والمنصة والاتفاق مع العميل.

ولا ينبغي استمرار الإعلان بطريقة توحي بأن الوسيط لا يزال مفوضًا بالتسويق إذا انتهت العلاقة التعاقدية ولم يعد لديه أساس نظامي للاستمرار.

وتتيح الهيئة العامة للعقار خدمات إلكترونية مرتبطة بعقود الوساطة وإغلاق الصفقات، وتحدد صفحات الخدمات متطلبات الاستخدام بحسب حالة العقد والوثائق المرتبطة به.

 

سادسًا: كيف يُوثّق إنهاء عقد الوساطة؟

لمنع الخلافات بشأن تاريخ الإنهاء والعمولة والصفقات المحتملة، يُنصح باتباع الخطوات التالية:

1. مراجعة عقد الوساطة وتحديد بند الإنهاء أو الفسخ.

2. تحديد سبب الإنهاء وتاريخه.

3. توثيق موافقة الطرفين إذا كان الإنهاء بالاتفاق.

4. إعداد كشف بالمبالغ المستلمة والمستحقات القائمة.

5. توثيق العملاء الذين سبق أن توسط الوسيط في الوصول إليهم أو التفاوض معهم.

6. تحديث حالة العقد في المنصة وفق الإجراء المتاح والمطبق على الحالة.

7. مراجعة تراخيص الإعلانات المرتبطة بالعقار واتخاذ الإجراء المناسب بشأنها.

8. الاحتفاظ بنسخة من الاتفاق والمراسلات والوثائق.

وتشير خدمة الهيئة العامة للعقار الخاصة بإغلاق الصفقة العقارية إلى أن الخدمة تتطلب عقد وساطة بحالة نشطة أو منتهية ضمن شروط محددة، ووثيقة ملكية أو خدمة لم يتم إغلاقها، ومستندات تدعم إثبات إتمام الصفقة.

 

ويجب التمييز بين إغلاق الصفقة وإنهاء عقد الوساطة؛ فلكل إجراء غرضه ومتطلباته.

سابعًا: أخطاء شائعة عند إنهاء عقد الوساطة

من الأخطاء التي ينبغي تجنبها:

• الاعتقاد أن انتهاء المدة يُسقط تلقائيًا كل حقوق الوسيط المالية.

• افتراض أن كل صفقة تتم بعد انتهاء العقد تستوجب العمولة.

• إنهاء العلاقة شفهيًا دون توثيق.

• تجاهل العملاء الذين سبق للوسيط التوسط معهم عند تقييم استحقاق العمولة.

• استمرار الإعلان دون مراجعة صلاحية الترخيص والعلاقة التعاقدية.

• عدم تسوية المبالغ أو المستندات التي لا تزال لدى الوسيط.

• اعتبار تحديث حالة العقد في المنصة بديلًا عن تسوية الالتزامات المالية.

ثامنًا: الأسئلة الشائعة

هل ينتهي عقد الوساطة تلقائيًا بعد 90 يومًا؟

إذا لم يتفق الطرفان على مدة أخرى، فإن مدة العقد تكون 90 يومًا من تاريخ إبرامه. أما إذا حُددت مدة في العقد، فيُرجع إلى المدة المتفق عليها.

 

هل يستحق الوسيط العمولة إذا تمت الصفقة بعد انتهاء العقد؟

قد يستحقها إذا أُتمت الصفقة خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد، وثبتت وساطته في إتمامها، وفق المادة الخامسة عشرة من النظام.

 

هل يكفي أن يقول المالك إنه أنهى العقد حتى يتوقف كل التزام؟

لا يمكن تحديد ذلك دون مراجعة العقد وطريقة الإنهاء والالتزامات التي نشأت بالفعل. ينبغي توثيق الإنهاء ومراجعة الحقوق المالية والإجراءات الإلكترونية ذات الصلة.

هل يجوز للوسيط المطالبة بالعمولة بعد انتهاء العقد؟

نعم، في الحالة التي نص عليها النظام، وهي إتمام الصفقة خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد مع إثبات الوساطة. ولا يعني ذلك استحقاق العمولة في كل صفقة لاحقة.

 

هل إنهاء العقد في المنصة يعني انتهاء جميع الحقوق المالية؟

لا يلزم من الإجراء الإلكتروني وحده سقوط الحقوق المالية التي يقررها النظام أو العقد. ويجب تقييم استحقاق العمولة وأي مبالغ أخرى بحسب الوقائع والأحكام المنطبقة.

الخاتمة

إن إنهاء عقد الوساطة العقارية لا يقتصر على إيقاف التسويق أو تحديث حالة العقد في المنصة؛ بل يستلزم فهم شروط العقد، وتوثيق الإنهاء، وتسوية الالتزامات القائمة، والتحقق من استحقاق العمولة في الحالات التي نص عليها النظام.