تعدد عقود الوساطة العقارية في السعودية: من يستحق العمولة وكيف تُحسب؟

قد تتم الصفقة العقارية الواحدة من خلال أكثر من عقد وساطة؛ فقد يبرم الوسيط عقدًا مع المالك، ثم يبرم عقدًا آخر مع المشتري، أو يتعاقد مع عدة أطراف في الصفقة نفسها. وهنا يبرز سؤال مهم: هل يستحق الوسيط عمولة كاملة من كل طرف؟ أم تُوزع العمولة بينهم؟

نظمت المادة التاسعة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية هذه الحالات، ووضعت قواعد تتعلق باستحقاق العمولة عند وجود عقد واحد مع أكثر من طرف، أو عند وجود عقدي وساطة أو أكثر مع أطراف الصفقة العقارية الواحدة.

أولًا: ما المقصود بتعدد عقود الوساطة العقارية؟

يقصد بتعدد عقود الوساطة وجود أكثر من عقد وساطة مرتبط بالصفقة العقارية نفسها، مثل:

• عقد وساطة بين الوسيط ومالك العقار.

• عقد وساطة آخر بين الوسيط والمشتري.

• عقد وساطة مع أكثر من طرف في الصفقة الواحدة.

ولا يعني تعدد العقود تلقائيًا أن الوسيط يستحق عمولة كاملة من كل طرف؛ بل يتوقف الاستحقاق على الأحكام الواردة في اللائحة، وعلى النسب المحددة في العقود.

ثانيًا: إذا أبرم الوسيط عقدًا واحدًا مع أكثر من طرف، فكيف تُحسب العمولة؟

وفق الفقرة الأولى من المادة التاسعة عشرة من اللائحة التنفيذية، إذا أبرم الوسيط عقد وساطة واحدًا مع أكثر من طرف من أطراف الصفقة العقارية الواحدة، فإنه يستحق العمولة المنصوص عليها نظامًا بالتساوي بين الأطراف، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة على خلاف ذلك.

اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية

مثال عملي

أبرم وسيط عقد وساطة واحدًا يشمل طرفين في صفقة عقارية، ولم يتفق الطرفان على توزيع مختلف للعمولة.

في هذه الحالة، تطبق قاعدة التوزيع بالتساوي وفق المادة المذكورة، مع مراعاة طبيعة العقد والعمولة المحددة فيه والأحكام النظامية ذات الصلة.

النقطة الأساسية: يجوز الاتفاق على توزيع مختلف، لكن يجب أن يكون الاتفاق واضحًا ومثبتًا في عقد الوساطة، لا مجرد تفاهم غير موثق.

ثالثًا: ماذا يحدث إذا أبرم الوسيط عقدي وساطة أو أكثر مع أطراف الصفقة نفسها؟

تعالج الفقرة الثانية من المادة التاسعة عشرة حالتين أساسيتين:

اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية

الحالة الأولى: تحديد العمولة في عقد واحد فقط

إذا حُددت نسبة معينة للعمولة في أحد عقدي الوساطة، ولم تُحدد في العقد الآخر، فإن الوسيط يستحق النسبة المحددة في العقد، ويتحمل الطرف الآخر المتبقي، على ألا يتجاوز ذلك العمولة المنصوص عليها نظامًا.

وهذا يعني ضرورة قراءة العقود المرتبطة بالصفقة معًا، وعدم افتراض أن غياب نسبة العمولة في أحد العقود يمنح الوسيط حقًا غير محدود في المطالبة بها.

الحالة الثانية: عدم تحديد نسبة العمولة في أي من العقود

إذا لم تُحدد نسبة معينة للعمولة في عقود الوساطة، فإن العمولة المنصوص عليها نظامًا تُوزع بالتساوي بين أطراف الصفقة العقارية الواحدة.

اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية

ويُراعى في تطبيق هذه القاعدة عدد الأطراف وطبيعة العقود المبرمة، مع عدم الخلط بين عدد العقود وعدد أطراف الصفقة.

رابعًا: ما النسبة النظامية للعمولة العقارية؟

تحدد المادة الرابعة عشرة من نظام الوساطة العقارية العمولة الافتراضية بنسبة:

• 2.5% من قيمة البيع إذا كانت الصفقة بيعًا.

• 2.5% من قيمة إيجار السنة الأولى فقط إذا كانت الصفقة إيجارًا.

وذلك ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على غير ذلك. كما يتحمل العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط في عقد الوساطة.

الرياضة

مثال حسابي لصفقة بيع

إذا كانت قيمة العقار مليون ريال، وكانت العمولة المتفق عليها 2.5%، فإن العمولة الإجمالية تكون:

ولا ينبغي تفسير وجود عقدين على أنه يسمح تلقائيًا بمضاعفة العمولة النظامية؛ إذ يجب تحديد الاستحقاق وفق نوع العقود والنسب المتفق عليها والأحكام النظامية ذات الصلة.

خامسًا: هل يحق للوسيط المطالبة بعمولة من البائع والمشتري معًا؟

قد يبرم الوسيط عقود وساطة مع أكثر من طرف في الصفقة الواحدة، لكن استحقاق العمولة لا يُحسم بمجرد وجود عقدين. بل يجب النظر في:

1. هل يوجد عقد واحد مع أكثر من طرف، أم عقدان أو أكثر؟

2. هل حُددت نسبة العمولة في أحد العقود أو جميعها؟

3. هل توجد شروط مكتوبة تنظم توزيع العمولة؟

4. ما القاعدة الواجبة التطبيق وفق المادة التاسعة عشرة؟

5. هل يتوافق الاستحقاق مع النسبة النظامية والاتفاقات المكتوبة؟

لذلك، من الأفضل تحديد العمولة ومسؤولية كل طرف عنها بوضوح قبل إتمام الصفقة، لتجنب المطالبة بمبالغ متعارضة أو نشوء نزاع حول من يتحملها.

سادسًا: كيف تتجنب النزاع عند تعدد عقود الوساطة؟

يمكن تقليل الخلافات من خلال الإجراءات التالية:

• توثيق جميع عقود الوساطة المرتبطة بالصفقة.

• تحديد نسبة العمولة أو مقدارها في كل عقد.

• بيان الطرف المسؤول عن دفع العمولة.

• الإفصاح عن العقود المرتبطة عند إبرام عقد وساطة بين الوسطاء.

• التأكد من أن شروط العقود لا تتعارض مع بعضها.

• تسجيل عقود الوساطة والصفقة في المنصة الإلكترونية وفق المتطلبات المعتمدة.

• الاحتفاظ بالمراسلات والمستندات التي تثبت الاتفاق على العمولة.

وتُلزم اللائحة الوسيط بإيداع عقود الوساطة في المنصة الإلكترونية وفق الإجراءات المحددة، كما توجب تسجيل بيانات الصفقات العقارية في المنصة.

اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية

سابعًا: الأسئلة الشائعة

هل يحصل الوسيط على عمولة كاملة من كل طرف عند وجود عقدين؟

ليس بالضرورة. إذا أبرم الوسيط عقدي وساطة أو أكثر مع أطراف الصفقة الواحدة، فتُحدد العمولة وفق الفقرة الثانية من المادة التاسعة عشرة، مع مراعاة النسب الواردة في العقود.

ماذا لو حُددت العمولة في عقد واحد فقط؟

تطبق القاعدة الواردة في الفقرة الثانية من المادة التاسعة عشرة: يستحق الوسيط النسبة المحددة في العقد، ويتحمل الطرف الآخر المتبقي بما لا يتجاوز العمولة المنصوص عليها نظامًا.

اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية

ماذا لو لم تُحدد العمولة في أي عقد؟

إذا لم تُحدد نسبة معينة للعمولة في عقود الوساطة، فتُوزع العمولة المنصوص عليها نظامًا بالتساوي بين أطراف الصفقة العقارية الواحدة، وفق المادة التاسعة عشرة من اللائحة التنفيذية.

اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية

هل يمكن الاتفاق على توزيع مختلف للعمولة؟

نعم، تسمح الفقرة الأولى من المادة التاسعة عشرة بتوزيع مختلف عند إبرام عقد وساطة واحد مع أكثر من طرف، إذا اتفق أطراف العقد على ذلك. ويجب توثيق الاتفاق بوضوح.

هل يحق للوسيط المطالبة بعمولتين لمجرد وجود عقدين؟

لا يمكن تقرير ذلك بمجرد عدد العقود؛ بل يجب تطبيق قواعد المادة التاسعة عشرة ومراجعة النسب والشروط المكتوبة في كل عقد.

البيانات المنظمة للأسئلة الشائعة (FAQ Schema)

{
  "@context": "https://schema.org",
  "@type": "FAQPage",
  "mainEntity": [
    {
      "@type": "Question",
      "name": "هل يحصل الوسيط على عمولة كاملة من كل طرف عند وجود عقدين؟",
      "acceptedAnswer": {
        "@type": "Answer",
        "text": "ليس بالضرورة؛ إذ تحدد المادة التاسعة عشرة من اللائحة التنفيذية كيفية استحقاق العمولة عند إبرام عقدي وساطة أو أكثر مع أطراف الصفقة العقارية الواحدة."
      }
    },
    {
      "@type": "Question",
      "name": "ماذا لو حُددت العمولة في عقد واحد فقط؟",
      "acceptedAnswer": {
        "@type": "Answer",
        "text": "تطبق القاعدة الواردة في الفقرة الثانية من المادة التاسعة عشرة، بحيث يستحق الوسيط النسبة المحددة في العقد ويتحمل الطرف الآخر المتبقي بما لا يتجاوز العمولة المنصوص عليها نظامًا."
      }
    },
    {
      "@type": "Question",
      "name": "ماذا لو لم تحدد العمولة في أي عقد؟",
      "acceptedAnswer": {
        "@type": "Answer",
        "text": "إذا لم تحدد نسبة معينة للعمولة في عقود الوساطة، فتوزع العمولة المنصوص عليها نظامًا بالتساوي بين أطراف الصفقة العقارية الواحدة وفق المادة التاسعة عشرة."
      }
    },
    {
      "@type": "Question",
      "name": "هل يمكن الاتفاق على توزيع مختلف للعمولة؟",
      "acceptedAnswer": {
        "@type": "Answer",
        "text": "نعم، تسمح المادة التاسعة عشرة بالاتفاق على توزيع مختلف عند إبرام عقد وساطة واحد مع أكثر من طرف، ويجب توثيق الاتفاق بوضوح."
      }
    }
  ]
}

المصادر الرسمية

1. اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية – الهيئة العامة للعقار.

2. نظام الوساطة العقارية – النسخة الرسمية PDF.

3. اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية – جريدة أم القرى.

روابط داخلية مقترحة

• نظام الوساطة العقارية السعودي: التعريف والأهداف ونطاق التطبيق.

• عقد الوساطة العقارية في السعودية: البيانات الإلزامية والمدة وحقوق الأطراف.

• عمولة الوسيط العقاري في السعودية: النسبة النظامية ومن يتحملها.

• عقد الوساطة بين الوسطاء العقاريين: شروط التعاون وتقسيم العمولة.

• تسجيل عقود الوساطة والصفقات العقارية في السعودية.

• إنهاء وفسخ عقد الوساطة العقارية في السعودية.

الخاتمة

عند تعدد عقود الوساطة في الصفقة العقارية الواحدة، لا يكفي النظر إلى عدد العقود لتحديد العمولة المستحقة. فالقاعدة النظامية تعتمد على طبيعة العقود، وما إذا كانت العمولة محددة فيها، والاتفاقات المكتوبة بين الأطراف. ولهذا فإن توثيق العمولة ومسؤولية كل طرف عنها منذ البداية هو الإجراء الأكثر أمانًا لتقليل النزاعات.

تنبيه قانوني: هذا المقال للتوعية العامة ولا يُعد استشارة قانونية خاصة. يُرجع إلى النصوص الرسمية السارية والعقود ذات الصلة لتحديد الحقوق والالتزامات في كل حالة.