عقد الوساطة بين الوسطاء العقاريين في السعودية: شروط التعاون وتقسيم العمولة والمسؤوليات

قد يتعاون وسيطان عقاريان لإتمام صفقة واحدة؛ فقد يتولى أحدهما تسويق العقار والتواصل مع المالك، بينما يتولى الآخر البحث عن المشتري أو المستأجر. ويثير هذا التعاون أسئلة مهمة: هل يسمح النظام بالتعاقد بين الوسطاء؟ وهل يجوز الاتفاق على تقسيم العمولة؟ وما المدة التي يجوز أن يستمر فيها عقد الوساطة الثانوي؟

أجاز نظام الوساطة العقارية للوسيط التعاقد مع وسيط عقاري آخر أو أكثر للتوسط في العقار محل عقد الوساطة، ما لم ينص العقد الأساسي على خلاف ذلك. كما حددت اللائحة التنفيذية البيانات التي يجب تضمينها في عقد الوساطة بين الوسطاء، بما يحفظ وضوح العلاقة التعاقدية ويقلل النزاعات.

 

عقد الوساطة بين الوسطاء العقاريين في السعودية

أولًا: هل يسمح النظام بالتعاون بين الوسطاء العقاريين؟

نعم. تنص المادة الثامنة من نظام الوساطة العقارية على جواز تعاقد الوسيط مع وسيط عقاري آخر أو أكثر للتوسط في العقار محل عقد الوساطة، ما لم ينص العقد الأساسي على خلاف ذلك.

 

ويعني ذلك أن التعاون بين الوسطاء جائز من حيث الأصل، لكنه ليس حقًا مطلقًا يتجاوز شروط العقد الأساسي المبرم مع المالك أو طالب الخدمة.

مثال عملي

أبرم وسيط عقدًا مع مالك لتسويق شقة للبيع، ثم استعان بوسيط آخر لديه شبكة عملاء واسعة للعثور على مشترٍ.

يمكن تنظيم هذا التعاون بعقد وساطة بين الوسيطين، بشرط ألا يخالف العقد الأساسي، وأن يحدد العقد الجديد نطاق العمل والعمولة والمدة وآلية إنهاء العلاقة.

أما إذا كان العقد الأساسي يمنع الاستعانة بوسيط آخر، فلا ينبغي تجاوز هذا الشرط دون معالجة تعاقدية مناسبة.

ثانيًا: ما البيانات التي يجب أن يتضمنها عقد الوساطة بين الوسطاء؟

حددت المادة السادسة عشرة من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية البيانات التي يجب تضمينها في عقد الوساطة المبرم بين الوسطاء، وهي:

 

1. بيانات أطراف العقد: تحديد الوسيطين المتعاقدين وبياناتهما.

2. الإفصاح عن عقود الوساطة المرتبطة: توضيح العقد الأساسي والعقود ذات الصلة.

3. حصة العمولة: تحديد النسبة أو المقدار المتفق عليه من عمولة الوساطة المحددة في العقد الأساسي.

4. مدة العقد: على ألا تتجاوز المدة المحددة في العقد الأساسي.

5. حل العقد: بيان الأحكام المتعلقة بإنهاء العلاقة التعاقدية بين الوسيطين.

ولا يكفي الاتفاق الشفهي على التعاون وتقسيم العمولة إذا كان المطلوب تنظيم العلاقة بما يطابق متطلبات عقد الوساطة النظامي؛ لذلك ينبغي توثيق الاتفاق وإيداعه وفق الإجراءات المعتمدة.

ثالثًا: كيف تُقسّم العمولة بين الوسطاء؟

يجب التمييز بين العمولة الإجمالية للصفقة والحصة التي يستحقها كل وسيط بموجب عقده.

فالنظام يحدد العمولة الافتراضية للوساطة العقارية بنسبة 2.5% من قيمة البيع، أو 2.5% من إيجار السنة الأولى فقط في حالة التأجير، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على خلاف ذلك. كما ينظم كيفية تحمل العمولة عند تعدد الأطراف أو العقود المرتبطة بالصفقة.

 

أما بين الوسيطين المتعاونين، فيجب أن يحدد عقد الوساطة بينهما النسبة أو المقدار المتفق عليه من العمولة المنصوص عليها في العقد الأساسي.

 

مثال حسابي: صفقة بيع

لنفترض أن قيمة العقار مليون ريال، وأن العمولة المتفق عليها كتابةً هي 2.5% من قيمة البيع.

هذا المثال لا يعني أن النظام يفرض تقسيمًا محددًا مثل 50% لكل وسيط؛ فالحصة يجب أن تُحدد في عقد الوساطة بينهما، مع مراعاة العقد الأساسي والنسبة النظامية أو النسبة المتفق عليها كتابةً.

رابعًا: هل يمكن للوسيط الثاني المطالبة بالعمولة مباشرة من المالك؟

لا ينبغي افتراض أن الوسيط الثاني يملك حقًا مباشرًا في مطالبة المالك بكامل العمولة أو بجزء منها لمجرد مشاركته في الصفقة.

فالحق في العمولة يتحدد وفق عقود الوساطة المبرمة، والأطراف المتعاقدة، وطبيعة العلاقة بين الوسطاء، وأحكام النظام. وتوجب اللائحة أن يوضح عقد الوساطة بين الوسطاء مقدار أو نسبة العمولة المستحقة من العمولة المتفق عليها في العقد الأساسي.

 

لذلك، من الأفضل تحديد ما يلي في العقد بين الوسيطين:

• من الطرف المسؤول عن دفع حصة الوسيط المتعاون؟

• ما الحدث الذي يجعل الحصة مستحقة؟

• هل تُدفع الحصة بعد تحصيل العمولة الإجمالية أم عند تحقق شروط الاستحقاق؟

• كيف تُعالج حالة إلغاء الصفقة أو عدم استحقاق العمولة؟

• ما المستندات التي تثبت إتمام الوساطة؟

هذه البنود تساعد على تقليل النزاعات، ولا يجوز أن تتعارض مع أحكام النظام أو العقد الأساسي.

خامسًا: ما مدة عقد الوساطة بين الوسطاء؟

تشترط المادة السادسة عشرة من اللائحة التنفيذية ألا تتجاوز مدة عقد الوساطة المبرم بين الوسطاء المدة المحددة في العقد الأساسي.

 

مثال

إذا كان عقد الوساطة الأساسي مع المالك ينتهي في 30 يونيو، فلا ينبغي أن يمتد عقد التعاون مع الوسيط الآخر إلى ما بعد هذه المدة.

وإذا اتفق الطرفان على تمديد العلاقة، فيجب مراجعة وضع العقد الأساسي أولًا والتأكد من وجود أساس تعاقدي ساري يسمح باستمرار الوساطة.

ولا ينبغي الاعتماد على التجديد الشفهي أو الاستمرار في التسويق بعد انتهاء العقد دون التأكد من الوضع التعاقدي والترخيصي.

سادسًا: ما مسؤولية كل وسيط عند التعاون؟

لا يعني التعاون بين الوسطاء أن أحدهما يستطيع تجاهل الالتزامات النظامية التي تقع عليه.

وتشمل الالتزامات ذات الصلة:

1. الالتزام بنطاق الترخيص الساري.

2. التحقق من صحة المعلومات المتعلقة بالعقار.

3. الإفصاح عن المعلومات المطلوبة وعدم تقديم بيانات مضللة.

4. الإفصاح كتابةً عن تعارض المصالح المحتمل، أو عند تمثيل طرفي الصفقة، وفق الضوابط النظامية.

5. المحافظة على سرية معلومات الصفقة.

6. الالتزام بعقد الوساطة الأساسي وعدم تجاوز التزامات الوسيط تجاه طالب الخدمة.

7. تسجيل العقود والصفقات في المنصة الإلكترونية وفق المتطلبات المعتمدة.

   

   نظام الوساطة العقارية

   +1

    

كما تلزم المادة الرابعة عشرة من اللائحة التنفيذية الوسيط بالإفصاح كتابةً عن تعارض المصالح، وإطلاع أطراف الصفقة على المعلومات والوثائق ذات الصلة التي لديه، وعدم إفشاء معلومات الصفقة خلافًا للضوابط النظامية.

 

سابعًا: أبرز الأخطاء عند التعاون بين الوسطاء

من الأخطاء التي قد تؤدي إلى خلافات تعاقدية أو مخاطر نظامية:

• الاتفاق على تقسيم العمولة دون توثيق النسبة أو المقدار.

• إبرام عقد ثانوي يتجاوز مدة العقد الأساسي.

• عدم الإفصاح عن العقود المرتبطة.

• الاستمرار في التسويق رغم وجود شرط يمنع الاستعانة بوسيط آخر.

• عدم تحديد الطرف المسؤول عن دفع حصة الوسيط المتعاون.

• استخدام إعلانات أو بيانات لا تتطابق مع المعلومات الموثوقة للعقار.

• إهمال تسجيل العقد أو الصفقة في المنصة الإلكترونية.

• عدم تحديد طريقة حل العقد الثانوي عند تعثر الصفقة.

الإجراء الأفضل: قبل بدء التعاون، راجع العقد الأساسي، وأبرم عقدًا مكتوبًا يحدد الأدوار والعمولة والمدة وآلية الإنهاء، ثم أكمل إجراءات التسجيل المطلوبة.

ثامنًا: الأسئلة الشائعة

هل يسمح نظام الوساطة العقارية بالتعاون بين وسيطين؟

نعم، تجيز المادة الثامنة من النظام للوسيط التعاقد مع وسيط آخر أو أكثر للتوسط في العقار محل عقد الوساطة، ما لم ينص العقد الأساسي على خلاف ذلك.

 

هل يفرض النظام نسبة ثابتة لتقسيم العمولة بين الوسطاء؟

لا يحدد النظام نسبة موحدة لتقسيم العمولة بين الوسيطين المتعاونين؛ بل يجب أن يوضح عقد الوساطة بينهما النسبة أو المقدار المتفق عليه من العمولة المحددة في العقد الأساسي.

 

هل يجوز أن تكون مدة عقد الوساطة بين الوسطاء أطول من العقد الأساسي؟

لا، تنص اللائحة التنفيذية على ألا تتجاوز مدة عقد الوساطة بين الوسطاء المدة المحددة في العقد الأساسي.

 

هل يكفي الاتفاق الشفهي على التعاون وتقسيم العمولة؟

لا يُنصح بالاعتماد على اتفاق شفهي؛ إذ تتطلب اللائحة تضمين عقد الوساطة بين الوسطاء بيانات محددة، منها أطراف العقد والعمولة والمدة وحل العقد، وإيداع عقود الوساطة وفق الإجراءات المعتمدة.

 

هل يعفي التعاون بين الوسطاء أحدهما من الالتزامات النظامية؟

لا، يظل كل وسيط ملزمًا بالالتزامات النظامية التي تنطبق عليه، وبحدود عقده وترخيصه، كما يجب ألا يتجاوز الوسيط التزاماته المحددة في العقد الأساسي عند إبرام عقد مع وسيط آخر.

 

الخاتمة

يتيح نظام الوساطة العقارية التعاون بين الوسطاء، لكنه يربط هذا التعاون بضوابط تعاقدية واضحة تحمي حقوق الأطراف وتحد من النزاعات. وأفضل ممارسة هي توثيق العلاقة بين الوسطاء كتابةً، وتحديد حصة كل طرف من العمولة، والالتزام بمدة العقد الأساسي، والإفصاح عن العقود المرتبطة، واستكمال إجراءات التسجيل.